Estudio de Detalle Unidad de Ejecución nº2 PERI PM-201 Cross-San Jerónimo. Sevilla
Estudio de Detalle Unidad de Ejecución nº2 PERI PM-201 Cross-San Jerónimo
Sevilla · 2005
Promotor: González – Barba S.A
Actualmente en las instalaciones Industriales de Gonzalez Barba S.A. existen una serie de naves industriales de gran tamaño, altura y superficie; ubicadas en una gran parcela de terreno, todavía no ocupado en su totalidad y en su mayor parte alquilado a otras empresas; usando el grupo Gonzalez Barba una pequeña parte del suelo disponible; concretamente el Almacén de Maderas y las Oficinas.
Los terrenos se encuentran bien situados dentro de la ciudad y rodeados por actuaciones industriales dispersas y un barrio densamente poblado y gran potencial de crecimiento (Pino Montano). En los terrenos de las industrias desmanteladas (ERCROS S:A), se han completado los trabajos de demolición y se han comenzado los de Urbanización.
La zona se encuentra muy bien comunicada con la ciudad y con buenos accesos desde las distintas rondas SE-30 y Ronda Norte.
Una vez agotados los terrenos de Cartuja 93, esta zona está en el primer escalón de desarrollo que el Ayuntamiento de Sevilla tiene previsto ocupar para no ahogar las posibilidades de futuro de Cartuja 93. En esta zona se pueden establecer las empresas que no han podido instalarse en la Cartuja, bien porque ya no existe suelo disponible; bien porque por el tipo de actividad que desarrollan no pueden establecerse, debido a los estrictos estatutos de Cartuja 93, que no permiten establecerse en ella más que a empresas relacionadas con Investigación y Desarrollo.
En subasta pública los terrenos colindantes pertenecientes a ERCROS S.A. y subastados por el INSTITUTO DE CRÉDITO OFICIAL, fueron comprados por VILAMAR GESTIÓN S.L. que ya ha realizado una actuación similar y reciente en los terrenos de la Estrella del Sur y con brillantes resultados.
Aunque algunos de los edificios que componen el complejo se encuentran en buen estado, no pueden ser reutilizados en el nuevo planteamiento de todo el polígono; ya que están diseñados para una gran actividad industrial y el desarrollo urbanístico de este suelo requiere un establecimiento más menudo con naves y oficinas que pueden llegar a ser de hasta 50-100 m2 y alturas mucho menores que las de las naves existentes.
Ordenación
Los suelos de la zona, tienen una vocación claramente terciaria como Parque Empresarial de Ocio, Servicios, Comercial, Hotelero y sin usos residenciales, mas allá de los de guardería y vigilancia de las instalaciones.
Durante todo el proceso es de esperar una revalorización de los terrenos a medida que se vaya ejecutando la urbanización del Plan Especial de Reforma Interior y siempre se estará a tiempo de atender ofertas, convenios de desarrollo urbanístico conjunto con los propietarios participantes en el proyecto de compensación, con inversionistas ajenos o al desarrollo integro de la operación por González Barba S.A.
Las distintas vías de posible puesta en el mercado de estos suelos son las siguientes y todas sus combinaciones parciales posibles:
1.- Desarrollo íntegro de la operación por González-Barba S.A., ejecutando la urbanización, construcción y venta las oficinas, locales, naves, garajes y otros; a los compradores finales, obteniendo las plusvalías de todo el recorrido como promotor y asumiendo todos sus riesgos.
2.- Se puede llegar hasta un desarrollo intermedio, urbanizando las distintas parcelas y ofreciendo los suelos resultantes a Clientes Institucionales, para que construyan y ocupen los locales o los vendan; según al área de negocio al que se dediquen.
3.- Por último se puede vender el terreno en su estado actual de desarrollo urbanístico y el comprador se encargará de recorrer y obtener las plusvalías que se generen en el tramo hasta los compradores finales.
Para dejar abiertas todas estas posibilidades hemos considerado las siguientes premisas para redactar la Propuesta Urbanística del Estudio de Detalle:
A.- Deslindar el nº máximo de parcelas independientes aunque con posibilidad de agrupamiento de las edificabilidades.
B.- Distribuir los metros cuadrados edificables en edificios de no más de 4 plantas, puesto que Sevilla es una ciudad de perfil bajo y entre las preferencias de los compradores están los edificios bajos, con más posibilidades de usos comerciales por estar más cerca del plano de la calle.
Al proyectar edificios de 4 plantas como máximo, en cada una de ellas se podrá trabajar con más libertad en la altura libre de cada una de ellas, sin llegar a agotar la altura máxima fijada en 22,5 m. para el uso industrial mixto.
Al ser los edificios más bajos, serán más anchos en su base y tendrán más superficie de locales en contacto con la calle y por tanto mayor cantidad de locales comerciales; que en principio son los metros cuadrados de menor coste de construcción y de mayor valor de venta en el mercado
C.- Proyectar las áreas exteriores de los edificios de forma que el contacto con la calle se realice en tres plantas que podrían ser comerciales por accederse directamente a ellas desde la calle, (Sótano 1, Planta Baja y Planta Primera) accediendose al resto de las posibles plantas por escaleras y ascensores. Esto se consigue mediante planos inclinados de césped que bajan hasta la cota de sótano, convirtiendo a esta en otra planta comercial. La planta baja tendría un deambulatorio propio y desde él, por escaleras exteriores se accedería a las galerías comerciales de planta primera; que mediante este recurso pasan a convertirse también en plantas comerciales a las que se accede directamente desde la calle y además desde el interior, como es lógico.
D.- En el resto de la planta (o plantas de sótano) con peor situación para ser aprovechadas con usos comerciales o almacenamiento, se proyectan las superficies de aparcamiento que serán demandadas por la concentración de usos que se producen en la zona (PERI) y los posibles déficit de garaje en el área residencial de Pino Montano; ademas de cumplir con los estandares obligatorios del PERI y consistentes en 1 plaza de aparcamiento por cada 50 o 100 m2 construidos según los usos..
E.- Se proponen siempre que es posible edificios aislados (Edificación Abierta) que proporcionan mayor iluminación, soleamiento, circulación exterior, ajardinamiento, y todo el valor añadido que el espacio libre de parcela pueda aportar a las edificaciones.
F.- Al construir menos plantas y tener la limitación de 6 plantas o 22,5 m. se podrán construir plantas de más altura libre (hasta el límite de altura libre para cada uso y planta establecida en el PGOU), tan necesaria para los usos comerciales y de ocio.